문재인 정부 출범 이후 첫 부동산 대책인 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안’(이하 6·19 부동산 대책)이 발표됐다.

조정 대상지역 추가 및 조정 대상지역에 대한 전매제한기간 확대와 대출 규제 강화, 재건축조합원 주택 공급 수 제한 등을 골자로 하고 있다.

6·19 부동산 대책은 예상보다 강한 규제 수준은 아니지만 새 정부 출범 이후 과열의 진원지였던 서울과 분양시장의 가수요자들에게 경고의 시그널로 해석할 수 있다.

또 정부가 추가적으로 대책을 강화할 수 있다는 것을 시사함으로써 하반기 주택가격 상승 모멘텀은 크지 않아 보인다.

다만 지역별 양극화는 여전할 것으로 예상된다.

수도권은 6·19 부동산 대책의 영향으로 상반기와 비교해 주춤하긴 하겠지만 제한된 공급량과 수요쏠림 등에 따라 국지적인 가격상승은 불가피해 보인다.

지방은 과잉공급 리스크에 지역 경기침체가 맞물리며 가격 하방 압력이 더 커질 것으로 예상된다.

개발호재 영향으로 가격 상승세를 지속하던 부산, 세종도 DTI 규제로 오름폭이 둔화될 전망이다.

전세시장은 전체적으로 안정적인 모습을 보일 것으로 전망된다.

저금리 기조가 지속되면서 전세의 월세전환으로 전세 매물은 줄겠지만 신규 아파트 공급이 전세수요를 충분히 감당할 수 있을 것으로 판단된다. 

세종 대선 이후 상승폭 두드러져
올해 상반기(2016년 12월 30일 대비 2017년 5월 26일 기준) 전국 아파트 매매가격은 0.72% 상승했다.

2016년 청약규제와 가계대출 관리를 위한 11·3 대책 발표 이후 매수심리 위축에 아파트 시장은 하향세를 보였다.

지방·광역시는 지역별로 상이한 모습을 보였다.

세종(1.29%)은 기반시설의 확충으로 정주 요건이 개선되고 대전 등으로부터 인구유입이 계속되면서 공급과잉 우려에도 불구하고 아파트 매매가격이 상승했다.

문재인 대통령의 국회이전 등 행정수도 공약으로 투자수요도 늘었다.

반면 경상권, 충청권 아파트값은 공급과잉 리스크가 더 커지면서 하락세가 이어졌다.

세종 전셋값 상반기 동안 -9.34% 변동률
전세시장은 새 아파트 공급 증가와 전세 수요자의 매매 전환 등의 영향으로 대체로 안정세를 보였다.

올해 상반기 동안 전국 아파트 전셋값이 0.41% 상승하며 지난 2012년 상반기 이후 가장 낮은 상승률을 보였다.

광역시와 기타지방은 지역별로 상이한 모습을 보였다.

세종(-9.34%) 아파트 전셋값은 큰 폭으로 하락했다. 올해 상반기 입주물량만 약 1만 370가구에 달해 집주인들의 세입자 유치 경쟁이 치열해지며 낙폭이 컸다.

충남(-0.78%)은 신규 아파트 공급 부담을 털지 못한 채 산업 구조조정 여파로 천안, 아산을 중심으로 전셋값이 하락했다.

6·19 부동산 대책 여파로 주택경기 둔화 가능성↑
6.19 부동산 대책은 부동산 시장 과열에 대한 새 정부의 1호 부동산 대책이자 향후 정책 방향을 엿볼 수 있는 가늠자라 할 수 있다.

고강도는 아니지만 청약과 대출 그리고 재건축과 관련한 규제가 골고루 포함되면서 주택시장 안정에 초점을 맞추고 있다.

또 내년부터 재건축 초과이익환수가 부활할 예정이고 가계부채 문제를 해결하기 위해 DSR(총부채원리금상환비율) 도입도 예고돼 있는 상황이다.

올해 하반기는 이러한 규제책이 수요 위축과 시장 관망세로 나타나며 가격 상승폭을 제한하는 요인이 될 전망이다.

다만 수급상황과 개발호재 등에 따라 지역별 움직임은 차이를 보일 것이다. 시장 과열이 지속될 경우 정부가 투기과열지구 지정 등 추가 규제를 경고한 만큼 급등세가 재연되기는 어려울 전망이다.

지방은 신규 입주물량이 지속적으로 증가하면서 공급부담이 더 가중될 것으로 보인다.

전세시장은 상반기와 비슷한 수준의 완만한 상승세를 보일 것으로 점쳐진다.

이주를 앞두고 있는 정비사업장 주위로는 일시적으로 전셋값 상승이 예상되지만 전체적으로 안정적인 모습을 보일 것으로 예상된다. 

세종, 경상권, 충청권 시장도 신규 아파트 공급이 해소되지 못하고 지속된다면 역전세난 발생 가능성도 배제할 수 없을 것으로 보인다.