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유성복합터미널 재공모, 사업자에 종합선물세트

[분석] 공모지침 뜯어보니…특혜에 가까운 유인책

김재중 기자2017.08.11 14:15:22

▲무산된 유성복합터미널 조감도.


대전시와 대전도시공사가 좌초된 유성복합터미널 사업 정상화를 위해 사업자에 대한 ‘획기적’인 유인책을 제시했다. 

사업예정지 토지를 평(3.3㎡)당 약 540만 원에 공급하고, 건폐율과 용적률, 층고 상향조정을 통해 사업성을 높여주는 동시에 진입도로를 시 재정으로 충당키로 하는 등 가용한 모든 지원책을 꺼내 놓았다. 

도시공사가 10일 홈페이지에 공개한 ‘공모지침’ 세부내용을 살펴보면, 민간사업자가 얻게 될 수혜의 폭이 과거에 비해 월등이 많다는 점을 확인할 수 있다. 

땅값 50%이상 올랐는데, 인상률 11%만 적용? 

먼저 토지조성원가는 ㎡당 기존 141만 4260원에서 181만 7000원으로 28.5% 상승했다. 인근 부동산업계는 유성복합터미널 예정부지 인근의 토지시세가 지난 4~5년 동안 50% 이상 상승했다고 입을 모으고 있다. 

주변 토지가격이 50% 이상 올랐는데, 토지조성원가를 28.5% 인상하는데 그쳤다는 것은 사업자에게 그만한 시세차익이 돌아간다는 점을 의미한다.  

대전시와 도시공사는 여기에 그치지 않고 사업자가 부담해야 할 ‘최소 토지매매대금’을 토지조성원가의 104%에서 90%로 낮춰주기로 했다.  

토지조성원가를 반영한 유성복합터미널 예정부지(3만 2693㎡) 전체 토지가격은 약 594억 원에 이르는데, 사업의향자는 이 가격의 90%인 534억 6200여만 원에 계약을 체결할 수 있다는 이야기다.  

계약 해지된 롯데컨소시엄에게 제시됐던 481억 6500여만 원보다 약 11% 비싼 가격이 제시됐지만, 주변시세의 상승을 고려하면 오히려 ‘헐값’에 토지를 넘겨주는 셈이 된다.  

사업자, 건축면적 1만 2900평 추가 확보 

저렴한 토지공급은 ‘유인책’의 서막에 불과하다. 용적률은 기존 500%에서 600%로, 건폐율은 60%에서 70%로 상향 조정되고, 최고 층고 역시 9층에서 10층으로 높아졌다. 

도시공사가 제시하는 권장용도로 건물을 건축할 경우 용적률은 최대 700%, 층고는 최대 12층까지 지을 수 있다. 이 경우 사업자는 기존보다 최대 4만 2501㎡(약 1만 2900평)에 이르는 공간을 더 확보하게 된다.   

또한 대전시가 유성복합터미널 진입도로를 재정사업으로 건설하고, 이를 토지조성원가에 반영하지 않겠다고 밝힘에 따라 사업자가 얻게 될 이익의 규모는 더욱 커질 것으로 예상된다.  

▲유성복합터미널 무산 당시 기자회견을 하고 있는 권선택 대전시장과 박남일 전 대전도시공사 사장.



사업자에 대한 구속력은 완화하고 지위권은 보장

사업자에게 부여되는 혜택은 비단 금전적 부분만 있는 것은 아니다. 컨소시엄의 구속력과 자격제한을 완화하는 등의 내용을 ‘공모지침’에 담아 원천적으로 그 지위를 보장했다. 

먼저 과거에는 컨소시엄 구성원의 지분율을 변경할 수 없었으나, 이번 공모지침 변경을 통해 도시공사의 승인시 지분율 변동이 가능하도록 배려했다. 

우선협상대상자의 지위권을 보장하는 내용도 담겼다. 롯데컨소시엄이 기한 내 계약을 체결하지 않아 장기간 소송전에 휘말린 만큼, 이번에는 우선협상자가 기간 내 협약체결을 하지 않아도 1회에 한해 10일의 유예기간을 부여하도록 명문화했다. 

기존에는 우선협상대상자가 40일 이내에 본계약을 체결했어야 하지만, 이번 공모지침에는 그 기한을 60일로 늘렸다. 우선협상대상자 선정 이후, 사업자는 최대 70일 동안의 여유기간을 확보하게 된 셈이다.   

사업자 선정시 ‘자본력’ 우선 고려한다

다만 대전시와 도시공사는 민간사업자가 서류나 설계도서 등을 제출하지 않고 시간을 끌지 못하도록 기한 내 제출을 명문화하는 등 최소한의 안전장치를 마련했다.   

우선협상대상자 선정을 위한 평가에 있어서도 ‘자본능력’을 우선적으로 고려하기로 했다. 평가 시 개발구상이나 건축공간계획에 대한 배점을 낮추고, 재원조달계획이나 출자자의 사업실적 등에 대한 배점을 높여 ‘자본력 있는’ 사업자의 참여를 유도할 계획이다. 

도시공사 안팎에서는 벌써부터 일부 업체가 사업참여 의사를 밝혀오는 등 관심을 나타내고 있다는 이야기가 나오고 있다. 공사 관계자는 “연말 사업자 선정이 가능할 것으로 예상한다”고 말했다.  

한편 공사는 오는 9월 25일부터 29일까지 사업참가 의향서를 접수한 뒤 12월 8일 본 사업신청서를 받을 계획이다. 이후 평가를 거쳐 12월 28일 우선협상대상자를 선정 발표하게 된다. 
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